超五成佈局三四線 20款地產資管計劃開發商無一百強
如果你最近收到一份來自理財經理的資產管理類房地產產品推介書，務必不要被年化10%起步的高收益率所迷惑。請你首先重點關註開發商的實力以及項目所處城市。
因為21世紀經濟報道的不完全統計顯示，2014年以來發行的20款資管類房地產的產品中，超過一半投向三、四線城市，並且在融資方中，沒有一傢全國百強開發商。
上海一位地產基金人士提醒，2014年起，由於供應量過大，融資成本升高，中小開發商、三四線城市項目正是目前樓市風險"地雷"最密集的地方，值得高凈值投資者警惕。
55%項目在三四線城市
最近，金元惠理資產管理公司的浙江平湖地產2號專項資產管理計劃已經募集結束，正在等待成立。這款產品規模是1.370 億，期限1.5 年，預期年化收益11%-12%。融資方是平湖市萬城房地產公司。
這筆資金用於平湖萬城所開發的萬城·禦瓏灣項目的後續開發建設，還款來源有三個方面：平湖萬城禦瓏灣項目銷售收入、萬城地產的營業或項目銷售收入、實際控制人高永強名下企業的經營收入。
2月19日，金元惠理還成立浙江平湖地產1號，收益率、融資項目與2號產品相同，規模為2.5億元。上述萬城·禦瓏灣項目位於浙江省嘉興平湖市，屬於典型的三、四線城市。
華安未來資管在1月初成立的長興金源·新城麗景三期專項資產管理計劃也是如此。它的融資方是長興金源置業公司，規模1億元，期限1年，預期收益率10%-11%。
這筆資金的用途有兩個方面，一是償還建設銀行長興縣支行開發貸款4000萬及利息、浙江長興農村合作銀行項目貸款1700萬及利息；二是用於新城麗景三期項目的後期開發建設流動性資金。
還款來源一是新城麗景三期項目的銷售回款；二是交易對手相關方的其他收入。21世紀經濟報道發現，新城麗景三期項目位於浙江湖州市長興縣龍山新區，也是典型的三四線城市項目。
不完全統計，在資管計劃近期發行的20款房地產產品中，融資項目有11款位於三四線城市，占比高達55%。不過，這些三四線城市主要以東部沿海為主，包括河北廊坊、秦皇島、浙江臺州和江蘇淮安市等。
中原地產的一份統計數據顯示，今年1月，該機構監測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。供給過剩將是三四線城市最頭疼的難題。
其餘的地產項目則位於重慶、長沙、南寧、昆明、西安、鄭州、沈陽等二線城市。基本不見資管計劃能介入北上廣深一線城市項目的蹤影。
上海一位地產基金人士表示，通過用人口數量、土地供應量及去化律來衡量城市的樓市投資風險，目前除一線城市外，主要關註成都、鄭州、武漢、西安幾個核心區域省會城市。另外在二線城市中，長沙、昆明、南寧等地的供應量有點偏大。
20款開發商無一百強
除瞭關註項目所在城市外，作為交易對手的開發商實力檔次也值得高凈值投資者購買產品時重視。主要分中小開發商、全國百強兩個層次，後者抵禦市場波動風險能力更強。
21世紀經濟報道對照由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產和中國指數研究院三傢共同發佈的2013中國房地產百強企業名單。上述20多款產品的開發商，竟然無一傢能入選，名氣都比較小。上述地產基金人<貸款方法>土地銀行房屋借款教你如何解決信貸整合負債的秘訣士分析，由於貸款資金規模、拿項目能力、資金成本的差異性，銀行、信托、資管、私募四類機構，各自對應的開發商實力基本都是由高到低，逐層遞減。
其中僅有萬傢共贏發行的鉅鑲西安陽光城一期專項資管計劃，融資開發商實力相對較強，為陽光城集團。這款產品期限1年-2.5年，A類份額的最低年化收益率為10.3%。當項目銷售進度完成90%時，或資管計劃到期結束時，由陽光城集團回購萬傢共贏所持的全部項目公司股權以及尚未銷售物業。
項目所處城市不佳、開發商實力孱弱，導致資管類的地產產品必須通過價格優勢才能吸引投資者。21世紀經濟報道統計，目前房地產信托的平均期限是1.87年，平均預期收益率為9.64%。
在納入統計的資管產品中，1-1.5年期限就有11款，占比為55%。上述地產基金人士介紹，資管計劃2年期的產品比較難賣，隻能一年年接著發。
另外資管產品的年化收益率多在10%至12車貸信貸高雄小港車貸信貸.5%的區間。如中海恒信發行的臨安成龍官山邸資管計劃，資金規模在100萬-200萬元為10.6%、600萬元以上則達到12.3%。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-10/07332638215.shtml
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