新區變"鬼城" 從瘋狂到淪落的鄂爾多斯死在房地產上
兩年前，有人考我："算上香港、澳門，全國所有城市中人均生產總值(GDP)最高的是哪個？"我覺得是香港，可答案是內蒙古自治區的鄂爾多斯市。當時我就驚瞭，雖然知道該市富裕，但不知道這麼富裕。
兩年後，看到鄂爾多斯政府欠債千億級別、向企業借錢給官員發工資的新聞，也驚瞭。雖然知道該市日子難過，但不知道這麼難過。
本世紀初，鄂爾多斯在內蒙古還是經濟總量倒數第二的城市。10年時間，鄂爾多斯一躍成為號稱"繼香港、深圳、上海浦東之後，下一個經濟快速發展的樣本[最新消息 價格 戶型 點評]"。接著，高端汽車銷售商密集前往開店，因全國豪車最密集的城市等眾多花邊新聞，而被全國人民知道瞭鄂爾多斯由"羊煤土氣"形成的經濟神話。很多人才知道，鄂爾多斯不隻是羊毛衫，早在2005年，鄂爾多斯煤炭年產量就超越多年穩居全國產煤冠軍的山西大同，成為全國產煤第一大市。
垮起來也是那麼快。2012年初，鄂市《政府工作報告》拋出豪言，當年財政總收入要上1000億元。結果當年危機就全面暴露。
大傢都覺得鄂爾多斯是死在房地產上。按照"建設百年鄂爾多斯、打造百萬人口城市"的定位，"十一五"期間，鄂爾多斯新建各類建築面積6500萬平方米。特別是在原來隻有1400餘人的荒漠上，建立一座康巴什新區，城區面積規劃32平方公裡，規劃人口在2020年達到30萬人；結果城區建瞭32平方公裡，人口卻隻有3萬。當媒體稱之"鬼城"時，鄂爾多斯仍認為"超前是為後來的發展做足準備。"
鄂爾多斯房地產業去年危機全面爆發，又遇上煤價不振，這兩大支柱產業令當地經濟引擎熄火。今年鄂爾多斯經濟增速在內蒙古自治區由第一名跌到倒數第一。同時，今年財政收入出現急速的負增長，連公務員發工資都不夠錢。
準確地說，鄂爾多斯不是死在煤價下跌、房地產泡沫破滅上，是死在產能急劇擴張、杠桿放大的煤業和房地產業上。按該地擁有的巨額財富，即便是實業不濟、地產停滯，也不至於當地政府直接從巨富變貧民、當地人直接從滿街豪車到不敢開好車。不說那些暴富後的浪費，花費十億元建設賽馬場隻舉辦過一次那達慕大會之類，說說投資與經濟。
房地產是典型的資金密集型、高杠桿型投資，開發商可以依靠銀行、信托籌資以及建築商墊資、向業主預售等玩轉資金杠桿，炒房者也可依靠銀行貸款、民間借款玩轉資金杠桿，這一切，在房房屋信貸條件貸款全省皆可處理價上漲、煤價堅挺時財富效應相當明顯，大傢都越來越有錢。
反過來，當房地產缺乏實際購買力和實際消費需求的支撐，當煤炭利潤急劇下滑不再產生大量凈現金流，這座城市瞬即掉入萬丈深淵。就像信托業人士打的比方，鄂爾多斯"好比隻有10塊錢的資本卻做瞭100塊錢的事"。當財富縮水時，由於杠桿效應，令本金的縮水程度放大數倍，民間借貸危機直接引爆，實體經濟與金融的雙重危機，使得鄂爾多斯無比艱難--在房地產、煤炭的產能過剩背景下，要經歷去產能的過程；在資金上，要經歷去杠桿的過程。
順帶說一句，拿著杠桿炒股的人們，選對瞭投資品種嗎？如果上漲，一切安好；如果下跌，請留意杠桿的風險承受能力。順帶說一句，炒房而且遇上房價還在上漲的人們，選對瞭區域嗎，如果不愁租，那還安好；如果房價已經遠超當地實際購買力，房子又多得沒什麼人住，請擊鼓傳花尋找下一棒。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-14/09352296361.shtml
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